Was ist der Eigenmietwert und wie wird er in der Schweiz besteuert?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das die Schweiz dem steuerbaren Einkommen von Selbstnutzenden von Wohneigentum hinzurechnet. Das Konzept basiert auf der Überlegung, dass jemand, der die eigene Liegenschaft bewohnt, dadurch einen wirtschaftlichen Vorteil in Höhe einer fiktiven Miete erhält. Die kantonalen Steuerbehörden schätzen den Mietwert des Grundstücks, in der Regel auf 60 bis 70 % der marktüblichen Miete, und rechnen ihn in der Steuererklärung als Einkommen an.

Im Gegenzug sind Schuldzinsen sowie pauschale oder effektive Unterhaltskosten abziehbar. Für viele Wohneigentümer mit hohen Hypotheken gleichen die Abzüge den Eigenmietwert weitgehend aus. Wenn die Hypothek abbezahlt wird und der Immobilienwert steigt, erhöht sich der Eigenmietwert, während der Schuldzinsenabzug sinkt, was die Nettosteuerbelastung für ältere schuldenfreie Hauseigentümer erhöht.

Das System ist seit Jahrzehnten umstritten. Eine eidgenössische Parlamentsinitiative zur Abschaffung des Eigenmietwerts für Erstwohnsitze wurde 2023 im Nationalrat abgelehnt; Reformbestrebungen dauern an, sind aber bisher nicht abgeschlossen. Bis zu einer allfälligen Gesetzesänderung müssen Schweizer Wohneigentümer den Eigenmietwert jährlich deklarieren. Berechnungsgrundlage ist der kantonal festgesetzte Steuerwert des Grundstücks, nicht der Marktwert, der in der Regel 70 bis 80 % des Marktwerts entspricht.

Dies ist eine allgemeine Information und keine professionelle Steuerberatung. Konsultieren Sie für Ihre persönliche Situation eine qualifizierte Steuerfachperson.